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无权处分行为并不能必然导致合同无效(普法你我帮栏目)
信息来源 :合肥日报  发布时间:2017年09月27日

  案例:王某与雷某系夫妻关系,双方婚后一次性付款购买商品房一套,该房屋登记在王某名下。2016年3月,王某因做生意需要流动资金,遂与陶某签订了《房屋买卖合同》,约定将房屋以75万元的价格卖给陶某,双方签字后三个月内完成过户手续。若王某未能在期限内办理过户手续,陶某有权解除合同,并要求双倍返还定金并赔偿损失。陶某于合同签订之时支付定金3万元。后因房屋价格上涨产生纠纷,王某拒绝继续履行合同。陶某遂起诉至法院,请求解除双方签订的房屋买卖合同,王某双倍返还定金并赔偿因房屋上涨造成的损失。王某辩称:该涉案房屋属于自己与雷某的夫妻共同财产,其在雷某不知情、未经其同意的情况下,擅自处分夫妻共同财产的行为,损害了雷某的合法权益,其与陶某签订的房屋买卖合同应属无效,不应当赔偿其损失。法院审理后判决王某与陶某签订的《房屋买卖合同》合法有效,王某双倍返还定金并赔偿房屋上涨差价6万元。 

  专家点评:夫妻一方单独出卖共有房屋的现象很常见,其一人对外签订的房屋买卖合同是有效的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持,出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。由此可知,买卖合同并不因无权处分而无效。本案中,王某擅自处分其与雷某的夫妻共同财产是无权处分,但是这并不影响其与陶某签订的《房屋买卖合同》的效力。其次,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。因此,对于双倍返还定金予以支持。就房屋上涨差价数额,原审法院综合考虑房价上涨的程度及双方过错,确定损失为6万元。 

  专家提醒:房屋买卖合同因出卖人违约导致合同解除的,一般根据合同约定、法律规定及当事人的诉讼请求,合理确定出卖人承担双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失等违约责任。  

    (徐林 本报记者 方偲) 

 
 
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